Στεγαστικό «ώρα μηδέν»: Καταστήματα γίνονται κατοικίες για Golden Visa – Ενοίκια έως 600 ευρώ για 30 τετραγωνικά στην Αθήνα

Νέα δεδομένα στην ήδη ασφυκτική αγορά κατοικίας δημιουργεί η αυξανόμενη μετατροπή παλαιών καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων σε μικρά διαμερίσματα, κυρίως στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Η στεγαστική κρίση, η έλλειψη προσιτών κατοικιών και το επενδυτικό ενδιαφέρον που συνδέεται με το πρόγραμμα Golden Visa διαμορφώνουν μια νέα πραγματικότητα, στην οποία ακόμη και πρώην εμπορικοί χώροι αποκτούν χρήση κατοικίας.

Στην Αθήνα, ισόγεια διαμερίσματα μόλις 30 έως 40 τετραγωνικών μέτρων προσφέρονται προς ενοικίαση με ζητούμενα μισθώματα που φτάνουν τα 600 ευρώ τον μήνα. Πρόκειται συχνά για πρώην καταστήματα που ανακαινίζονται και μετατρέπονται νόμιμα σε κατοικίες, με την προσιτότητα να παραμένει ζητούμενο για εργαζομένους, νέους και φοιτητές.

Golden Visa: Το επενδυτικό κίνητρο των 250.000 ευρώ

Καθοριστικό ρόλο στην ανάπτυξη της συγκεκριμένης αγοράς διαδραματίζει το θεσμικό πλαίσιο της Golden Visa. Ενώ στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη το γενικό επενδυτικό όριο για την απόκτηση άδειας διαμονής μέσω αγοράς ακινήτου ανέρχεται στις 800.000 ευρώ, προβλέπεται ειδική κατηγορία επένδυσης 250.000 ευρώ για ακίνητα που μετατρέπονται από επαγγελματική σε οικιστική χρήση, υπό συγκεκριμένες νόμιμες προϋποθέσεις.

Στη Θεσσαλονίκη, όπου η τάση εμφανίζεται ιδιαίτερα έντονη, επενδυτές αγοράζουν παλαιά καταστήματα με περίπου 50.000 έως 60.000 ευρώ και δαπανούν επιπλέον 70.000 έως 80.000 ευρώ για την ανακαίνιση και τη μετατροπή τους. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της κτηματαγοράς, η μεταπώληση μπορεί να αποφέρει κέρδος που προσεγγίζει τις 100.000 ευρώ ανά ακίνητο.

Οι νέες κατοικίες ενοικιάζονται συνήθως έναντι 350 έως 500 ευρώ μηνιαίως, ενώ οι εκτιμώμενες αποδόσεις για τους επενδυτές κυμαίνονται μεταξύ 8% και 10%. Σημαντικό μέρος της ζήτησης προέρχεται από πολίτες τρίτων χωρών που ενδιαφέρονται για άδεια διαμονής μέσω επένδυσης.

Αθήνα: Η στεγαστική πίεση αλλάζει τη φυσιογνωμία των γειτονιών

Στην πρωτεύουσα, η μετατροπή κλειστών καταστημάτων σε κατοικίες καταγράφεται κυρίως σε περιοχές του κέντρου όπου συνυπάρχουν η έλλειψη διαθέσιμων διαμερισμάτων και η παρουσία ανενεργών εμπορικών χώρων.

Η επαναχρησιμοποίηση αυτών των ακινήτων μπορεί να αυξήσει το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα και να συμβάλει στην αναζωογόνηση εγκαταλελειμμένων χώρων. Ωστόσο, η αύξηση του αριθμού των κατοικιών δεν συνεπάγεται αυτομάτως και προσιτή στέγη, ιδιαίτερα όταν η εμπορική τους αξιοποίηση καθορίζεται από τις επενδυτικές αποδόσεις.

Παράλληλα, τίθενται ζητήματα σχετικά με την ποιότητα κατοίκησης, τον φυσικό φωτισμό, τον αερισμό, την ιδιωτικότητα και τις συνθήκες διαβίωσης σε ισόγειους χώρους που αρχικά είχαν σχεδιαστεί για διαφορετική χρήση.

Η στεγαστική πολιτική και το ερώτημα της προσιτής κατοικίας

Η εξέλιξη αναδεικνύει μια ουσιαστική αντίφαση της ελληνικής στεγαστικής αγοράς. Από τη μία πλευρά, ιδιωτικά κεφάλαια κινητοποιούνται για τη δημιουργία νέων κατοικιών. Από την άλλη, οι τιμές ενοικίασης παραμένουν υψηλές σε σχέση με τα εισοδήματα, ακόμη και για ακίνητα μικρής επιφάνειας και περιορισμένων ανέσεων.

Η κυβερνητική στεγαστική πολιτική βρίσκεται αντιμέτωπη με το ερώτημα κατά πόσο τα επενδυτικά κίνητρα συμβάλλουν στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης ή εξυπηρετούν κυρίως την εμπορική αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας. Η ειδική πρόβλεψη της Golden Visa ενθαρρύνει την αλλαγή χρήσης επαγγελματικών χώρων, χωρίς όμως να συνδέει την επένδυση με ανώτατα όρια μισθωμάτων ή υποχρεώσεις διάθεσης προσιτής κατοικίας.

Στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, όπου η στεγαστική πίεση είναι ιδιαίτερα έντονη, το ζήτημα αποκτά πλέον και ευρύτερη κοινωνική διάσταση. Η δημιουργία περισσότερων διαμερισμάτων αποτελεί μέρος της αντιμετώπισης του προβλήματος, αλλά η πραγματική πρόκληση παραμένει η πρόσβαση των πολιτών σε αξιοπρεπή κατοικία με κόστος ανάλογο των εισοδημάτων τους.