Η πίεση στην αγορά ακινήτων:Αγοραπωλησίες ακινήτων συνολικής αξίας 975 εκατ. ευρώ έχουν σημειωθεί κατά το φετινό πρώτο πεντάμηνο του έτους, από επενδυτές τρίτων χωρών που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν άδεια παραμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα». Πρόκειται για σχεδόν τριπλάσιο ποσό σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, όταν είχαν επενδυθεί 361 εκατ. ευρώ. Αυτή η αύξηση της τάξεως του 170% προκύπτει με βάση τα αιτήματα που έχουν υποβληθεί στο υπ. Μετανάστευσης και Ασύλου για τη χορήγηση αρχικών αδειών μόνιμου επενδυτή. Ειδικότερα, ο συνολικός αριθμός των αιτήσεων ανέρχεται σε 3.900, έναντι 1.444 κατά το περυσινό πρώτο πεντάμηνο του έτους. Εν τω μεταξύ, η κορύφωση του επενδυτικού «ρεύματος» προς την ελληνική αγορά έχει αρχίσει να γεννάει καθυστερήσεις στις εγκρίσεις από τις αρμόδιες υπηρεσίες. Σήμερα οι εκκρεμείς άδειες μόνιμου επενδυτή ανέρχονται σε 5.444. Αν προστεθούν οι συγγενείς των επενδυτών αλλά και οι ανανεώσεις προγενέστερων αδειών, ο συνολικός αριθμός των εκκρεμοτήτων ανέρχεται σε 17.742 άδειες. Μόνο κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου (Μάιος 2022 – Μάιος 2023) έχουν υποβληθεί 8.351 αιτήματα χορήγησης αρχικών αδειών και ανανεώσεις, εκ των οποίων έχει εκδοθεί μόλις το 35%.Σύμφωνα με επαγγελματίες του Real Estate η αύξηση αυτή οφείλεται στην προαναγγελία για αύξηση του επενδυτικού ορίου σε ορισμένες περιοχές στις 500.000 αλλά και στην κατάργηση της Χρυσής Βίζας για ακίνητα στην Πορτογαλία.Επίσης ο επικεφαλής της Henley & Partners στο γραφείο της Γενεύης, υπεύθυνος για το χαρτοφυλάκιο της Ελλάδας, Μάριος Ραφαήλ αναφέρει πως το 70% αυτών των Ακινήτων οδηγούνται σε επαγγελματική χρήση. Σύμφωνα με το Bloomberg, η αναγγελία και μόνο της κατάργησης της βίζας γίνεται εργαλείο στα χέρια των γραφείων Real Estate. Επίσης σύμφωνα με την ανάλυση του Έτερον, μόνο το 2018, εξηγούν, το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa απέφερε έσοδα τουλάχιστον 470 εκατομμύριων. Το νούμερο αυτό δεν θα είχε από μόνο του μεγάλη αξία αν δεν αποτελούσε σημαντικό ποσοστό των συνολικών συναλλαγών της αγοράς ακινήτων στη χωρα. Συγκεκριμένα υπολογίζεται ότι το ίδιο έτος τα έσοδα της αγοράς ακινήτων ανήλθαν στα 1,3 δισεκατομμύρια, εκ των οποίων τα 655 εκατομμύρια προέκυψαν από ξένους επενδυτές. Ποσοστιαία αυτό σημαίνει ότι το πρόγραμμα Golden Visa απέφερε το 36% των εσόδων στην εγχώρια αγορά ακινήτων και το 72% των ξένων επενδύσεων στον συγκεκριμένο κλάδο.Οι Surak-Tzusuki (LSE και Harvard) έγραφαν τότε ότι τα παραπάνω ευρήματα χρήζουν περαιτέρω έρευνας για να διερευνηθεί κατά πόσο οι επενδύσεις αυτές αποσταθεροποιούν την αγορά και περιορίζουν την πρόσβαση στην κατοικία στους ντόπιους λόγω της αύξησης των τιμών.Σε κάθε περίπτωση όμως τα παραπάνω στοιχεία είναι ενδεικτικά μίας πραγματικότητας. Το γεγονός ότι πάνω από το 1/3 των συναλλαγών ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα οφείλεται στις συναλλαγές που γίνονται για Golden Visa, δείχνει έναν πολύ σημαντικό βαθμό εξάρτησης των πρώτων στην επενδυτική αυτή λογική. Εύκολα θα μπορούσαμε να καταλήξουμε στο συμπέρασμα ότι οι επενδύσεις για Golden Visa είναι καθοριστικές στις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων και στην αύξηση των τιμών των τελευταίων που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια.H ανησυχία για την Ελλάδα και για αντίστοιχες περιπτώσεις έχει εκφραστεί και σε μελέτη του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου που δημοσιεύτηκε το 2021. Στην έκθεση διαβάζει κανείς πως «η κατάσταση στην Ελλάδα δείχνει ότι τα προγράμματα για τη “μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή” επιδρούν στην αγορά ακινήτων, το οποίο πιθανώς επηρεάζει την πρόσβαση στη στέγη σε μικρές χώρες κι αγορές».Ανάλυση 300 συμβολαίων Golden Visa στο κέντρο της Αθήνας μεταξύ μεσιτικών εταιρειών και κινέζων επενδυτών/-τριών το διάστημα 2017-2019, έδειξε ότι η συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων αγοράστηκε σε διπλάσια και τριπλάσια τιμή από την αντίστοιχη αντικειμενική αξία. Αυτό πρακτικά σημαίνει, ότι ακίνητα αντικειμενικής αξίας 50,000 και 100,000 ευρώ αγοράστηκαν από κινέζους επενδυτές/-τριες πολύ ακριβότερα, προκειμένου να «πιάσουν» το κατώφλι των 250,000 ευρώ, πιθανότατα ασκώντας αυξητικές πιέσεις στις τιμές των ακινήτων.Τα μέχρι τώρα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το 2023 (Α’ & Β’ Εξάμηνο) δείχνουν συνεχή άνοδο των ξένων επενδύσεων στα Ακίνητα (επιπλέον αύξηση σε σχέση με το 2022), αλλά δεν μπορούμε να ξεχωρίσουμε ακόμα το ποσοστό που προέρχεται από Golden Visa. Αυτό σημαίνει πως συνεχίζει να πιέζεται σημαντικά η εγχώρια αγορά ακινήτων. Εστία διαφθοράς: Εκτός από τα ζητήματα διαστρέβλωσης και πίεσης της αγοράς ακινήτων, έχουμε και ζητήματα διαφθοράς. Σύμφωνα με δημοσίευμα του Economist η μέθοδος της Golden Visa παρουσιάζεται ως μια από τις πιο εμβληματικές μεθόδους διαφθοράς του σύγχρονου καπιταλισμού, με αναφορές σε ύποπτες αγοραπωλησίες βίζας για 100.000-150.000 δολάρια από τα Κανάρια Νησία, οι οποίες έχουν προκαλέσει έντονη ανησυχία στις ΗΠΑ για το ποιοι τις αγοράζουν κι επίσης υπάρχουν αναφορές στο παράδειγμα του Ηνωμένου Βασιλείου που έσπευσε πανικόβλητο να αναστείλει την χρυσή βίζα προ του κινδύνου να γεμίσει με Ρώσους μόλις ξεκίνησε ο πόλεμος στην Ουκρανία. Στα δικά μας: Διαβάζουμε στην Καθημερινή ότι η Αρχή για το Ξέπλυμα Χρήματος, εντόπισε 6 μεθόδους απάτης – κατάχρησης του προγράμματος από φυσικά πρόσωπα ή εταιρείες real estate:Η πρώτη από αυτές αφορά την αγορά του ακινήτου από αλλοδαπούς επενδυτές με τη χρήση επιταγής. Αν και η νομοθεσία ορίζει ότι στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας πρέπει να αναφέρεται το τίμημα, ο τρόπος πληρωμής και η προέλευση των κεφαλαίων, η Αρχή εντόπισε δεκάδες περιπτώσεις αγοράς ακινήτων από εταιρείες real estate με πληρωμή μέρους ή του συνόλου του ποσού με επιταγή. «Η χρήση αυτού του τρόπου πληρωμής καθιστά δύσκολη την εξακρίβωση της προέλευσης των κεφαλαίων. Δημιουργούνται υπόνοιες ότι η πώληση του ακινήτου γίνεται με παραπλανητικά στοιχεία». Η δεύτερη περίπτωση απάτης αφορά πληρωμή των ακινήτων μέσω POS. Η Αρχή ήλεγξε περίπτωση αγοραπωλησίας ακινήτων από μεσιτική εταιρεία μέσω τερματικού POS που βρισκόταν εγκατεστημένο σε άλλη χώρα. Όπως και στην προηγούμενη περίπτωση, «η χρήση του POS καθιστά αδύνατη την εξακρίβωση της προέλευσης των χρησιμοποιηθέντων κεφαλαίων», επισημαίνεται στην έκθεση. Ως τρίτη και τέταρτη μέθοδος κατάχρησης του προγράμματος περιγράφεται –με ελάχιστες μεταξύ τους διαφορές– η αγορά από εταιρείες real estate σε χαμηλές τιμές ακινήτων τα οποία στη συνέχεια μεταπωλούν αποκλειστικά σε ξένους αγοραστές αντί 250.000 ευρώ που είναι το όριο της επένδυσης για την απόκτηση άδειας παραμονής. Μετά την απόκτηση άδειας παραμονής, πολλά από τα ακίνητα μισθώνονται από τις πωλήτριες εταιρείες σε τιμές πολύ υψηλότερες από τις επικρατούσες στην αγορά. Σε άλλη περίπτωση, από την έρευνα προέκυψαν αγορές ακινήτων με εμβάσματα εξωτερικού και αποστολέα την ίδια εταιρεία offshore. Δηλαδή, η ίδια εταιρεία offshore διαπιστώθηκε ότι αγόρασε διαμερίσματα για λογαριασμό διαφορετικών και άσχετων μεταξύ τους αλλοδαπών που κατέθεσαν αίτηση απόκτησης άδειας διαμονής. Τέλος, σε κάποιες περιπτώσεις προέκυψε ότι ορισμένα σπίτια που αγοράστηκαν από αλλοδαπούς που απέκτησαν «χρυσή βίζα» μεταπωλήθηκαν σε άλλους αλλοδαπούς που επίσης απέκτησαν βίζα, μολονότι αυτό απαγορεύεται.
Όσον αφορά την αλλαγή του ορίου στις 500.000, διαβάζουμε στην Καθημερινή (απ’όπου και ο παρακάτω πίνακας):Καταρχάς: Όλα τα γραφεία Real Estate και επαγγελματίες του χώρου που ερωτούνται από ΜΜΕ σήμερα, δηλώνουν πως παρά την αύξηση, ΔΕΝ ΑΛΛΑΞΕ ΤΙΠΟΤΑ στην ζήτηση για Golden Visa. |
